İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku Danışmanlığı
Gayrimenkul, çoğu insan ve şirket için ömür boyu biriktirdiği en yüksek değerli varlıktır; ancak bu değeri koruyan ya da bir anda riske atan şey, çoğu zaman gözle görülmeyen hukuki ayrıntılarda saklıdır. Bir arsanın üzerine yükselen binanın hukuki geçmişi, bir tapu kaydındaki tek bir şerh, süresi geçmiş bir yapı ruhsatı veya kat karşılığı sözleşmedeki muğlak bir teslim tarihi; milyonlarca liralık yatırımı yıllar süren davalara, hak kayıplarına ve hatta yıkım kararlarına dönüştürebilir. İnşaat ve gayrimenkul hukuku, tapu ve kadastro mevzuatından imar hukukuna, kat mülkiyetinden kentsel dönüşüme kadar birbiriyle iç içe geçmiş ve teknik bilgi gerektiren bir alandır. İnşaat ve gayrimenkul hukuku danışmanlığı; bu işlemlerin en başından itibaren hukuki güvenlik içinde yürütülmesini sağlayarak, yatırımınızı sürprizlere ve geri dönüşü güç kayıplara karşı korumayı amaçlar. Hedefimiz, siz bir imza atmadan önce riski görmek ve hakkınızı en güçlü biçimde güvence altına almaktır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri: Arsa Sahibi ile Yüklenici Arasındaki Hassas Denge
Türkiye'de kentleşmenin motoru olan arsa payı (kat) karşılığı inşaat sözleşmeleri, hukuki niteliği itibarıyla eser sözleşmesi (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 470 vd.) ile taşınmaz devrini bir arada barındıran, karma ve karmaşık sözleşmelerdir. Uygulamada arsa sahiplerinin ve yüklenicilerin yaşadığı en büyük mağduriyetler; teslim tarihinin ve gecikme yaptırımlarının net belirlenmemesi, inşaatın yarıda bırakılması, imalat kalitesinin sözleşmeye bağlanmaması, arsa payı devrinin zamanlaması ve yüklenicinin daireleri üçüncü kişilere devretmesinden doğan uyuşmazlıklardan kaynaklanır. Biz bu sözleşmeleri; teknik şartnameyi ve mahal listesini sözleşmeye bağlayan, gecikme için cezai şart ve teminat (kesin teminat, ipotek) mekanizmalarıyla güçlendirilmiş, arsa payı devrini inşaat ilerlemesine kademeli olarak bağlayan ve tarafların menfaat dengesini koruyan yapılarla kurguluyoruz. Böylece proje, tarafların iyi niyetine bırakılmış bir riskten çıkıp, her aşaması hukuken güvence altına alınmış bir iş birliğine dönüşür.
Kentsel Dönüşüm: Riskli Yapıdan Güvenli Geleceğe
Deprem gerçeğiyle yaşayan bir ülkede kentsel dönüşüm, yalnızca bir imar meselesi değil, doğrudan can ve mal güvenliği meselesidir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülen bu süreçler; riskli yapı tespitinden, bu tespite itiraz yollarına, maliklerin arsa payı çoğunluğuyla karar almasından, malikler ile yüklenici arasındaki dönüşüm sözleşmelerine kadar teknik ve hassas aşamalar içerir. Uygulamada en sık karşılaşılan sorunlar; sürece katılmak istemeyen maliklerle yaşanan uyuşmazlıklar, hak sahipliği ve paylaşım anlaşmazlıkları, kira yardımı ve geçici konut hakları ile yüklenicinin taahhütlerini yerine getirmemesidir. Danışmanlığımız; riskli yapı tespit sürecinin doğru yönetilmesinden, malikler arasındaki karar alma mekanizmasının hukuka uygun yürütülmesine ve dönüşüm sözleşmelerinin maliklerin haklarını koruyacak biçimde hazırlanmasına kadar tüm süreçte müvekkillerimizin yanında olur. Amacımız, dönüşümün mağduriyet değil, güvenli ve adil bir kazanım olmasını sağlamaktır.
İmar Süreçleri, Ruhsat ve Yıkım: Taşınmazın Kaderini Belirleyen İşlemler
Bir taşınmazın değeri ve üzerine ne inşa edilebileceği, büyük ölçüde imar durumuna bağlıdır; bu nedenle imar hukuku, gayrimenkul yatırımının görünmeyen ama belirleyici temelidir. 3194 sayılı İmar Kanunu çerçevesindeki imar planları, parselasyon (arazi düzenlemesi) işlemleri, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni süreçlerindeki bir hata; yatırımın değerini düşürebilir, hatta inşaatın durdurulmasına veya yıkımına yol açabilir. İmar planlarına ve idari işlemlere karşı, askı ilanı sürecindeki itirazların ve idari yargıda açılacak iptal davalarının kısa ve hak düşürücü sürelere tabi olduğunu unutmamak gerekir. Özellikle yıkım kararları geri dönülmez sonuçlar doğurduğundan, bu kararlara karşı iptal davasıyla birlikte mutlaka yürütmenin durdurulması talep edilmelidir. Biz; bir taşınmaz alınmadan veya bir projeye başlanmadan önce imar durumunun hukuki incelemesini yapıyor, ruhsat süreçlerini yönetiyor ve hukuka aykırı imar işlemlerine karşı idari yargıda etkin biçimde hak arıyoruz. Böylece yatırımınız, imar kaynaklı sürprizlere karşı baştan korunmuş olur.
Tapu, Ayni Haklar ve Gayrimenkul Alım-Satımı: Mülkiyetin Güvencesi
Gayrimenkulde mülkiyetin güvencesi, tapu siciline duyulan güven ilkesine (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 1007) dayanır; ancak bu güven, ancak işlemler doğru yürütüldüğünde korur. Bir taşınmaz alım-satımında; tapu kaydındaki şerhlerin, ipoteklerin, hacizlerin ve irtifak haklarının önceden incelenmesi, satış vaadi sözleşmelerinin resmî şekilde düzenlenip tapuya şerh edilmesi ve devir bedelinin güvenli biçimde ödenmesi kritik önemdedir. Yabancı gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz edinimi ise 2644 sayılı Tapu Kanunu ve ilgili mevzuatın özel koşullarına tabidir. İpotek ve diğer taşınmaz rehinlerinin kurulması (TMK m. 850 vd.), intifa ve geçit gibi irtifak haklarının tesisi ve tapu iptali–tescil davaları da bu alanın önemli başlıklarıdır. Biz; her gayrimenkul işleminde, imza öncesi kapsamlı bir hukuki durum tespiti (due diligence) yaparak gizli riskleri ortaya çıkarıyor ve müvekkilimizin mülkiyet hakkını en sağlam biçimde güvence altına alıyoruz. Çünkü gayrimenkulde en pahalı hata, işlem tamamlandıktan sonra fark edilen hatadır.
Gayrimenkul Yatırımları, Kira ve Uyuşmazlık Yönetimi
Gayrimenkul, bir konuttan çok daha fazlasıdır; bugün profesyonel bir yatırım aracı, kurumsal bir varlık sınıfı ve gelir kaynağıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin sözleşmelerin (6098 sayılı TBK m. 339 vd.) doğru kurgulanması, kira bedelinin belirlenmesi ve uyarlanması davaları, tahliye süreçleri ve kat mülkiyeti (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu) kapsamındaki yönetim ve komşuluk uyuşmazlıkları, gayrimenkul sahiplerinin sık karşılaştığı konulardır. Kurumsal gayrimenkul yatırımlarında ise; gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO), proje finansmanı, portföy devirleri ve kamulaştırma ile kamulaştırmasız el atma (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu) uyuşmazlıkları gündeme gelir. Danışmanlığımız; kira ilişkilerinin yönetiminden büyük ölçekli yatırım işlemlerine ve gayrimenkul uyuşmazlıklarının çözümüne kadar geniş bir yelpazede, yatırımın getirisini koruyan ve riski yöneten bir yaklaşım sunar.
Bütünsel Danışmanlık: Tek Elden, Baştan Sona Güvenlik
İnşaat ve gayrimenkul hukuku danışmanlığının asıl değeri, birbirinden kopuk gibi görünen bu alanları — kat karşılığı inşaat, kentsel dönüşüm, imar, tapu, kira ve yatırım — projeyi ve müvekkilin hedefini bir bütün olarak tanıyan tek bir danışmanlık ilişkisi altında yönetmektir. Amacımız, sorun bir davaya dönüştükten sonra müdahale eden değil; bir arsa alınırken, bir inşaat sözleşmesi imzalanırken, bir dönüşüm sürecine girilirken veya bir yatırım kararı verilirken riski önceden gören ve yöneten bir yaklaşım sunmaktır. Gayrimenkulde kaybedilen zaman ve fırsat çoğu zaman geri gelmez; bu nedenle atılacak her adımın hukuki güvenlik içinde atılması esastır. İster ilk evini alan bir birey, ister büyük ölçekli bir proje geliştiren bir yatırımcı olun; gayrimenkul yatırımınızın en güçlü sigortası, doğru zamanda alınan doğru hukuki danışmanlıktır.